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CM(コンストラクションマネジメント)方式導入のメリット・デメリット

これまで、オフィス移転や新設にともなう工事は大手ゼネコンが一括で受注し、傘下業者や下請け会社に発注するのが一般的でした。しかし、近年はオーナーがより公正な発注を行えるよう、CM(コンストラクションマネジメント)方式を導入するケースが増えてきています。

ただ、CM方式にはメリットが多い反面、デメリットもいくつかありますので、特徴をよく理解してから発注方式を選びましょう。今回はCM式を導入するメリットとデメリットについて説明します。

CM(コンストラクションマネジメント)の基礎知識

CMとは、建物の建設においてオーナーの要望に沿った調整・管理を行う建築方式のことです。

CMを請け負う業者や担当者はコンストラクション・マネージャー(CMR)と呼ばれ、オーナーのサポーターあるいは代行人として、第三者的な立場から設計や発注、施工にまつわる調整・管理を行います。欧米ではもともとCM方式が主流ですが、日本では長らくゼネコンに一任する一括方式が一般的でした。

しかし、CM方式の合理性はオーナーにさまざまなメリットをもたらすことから、近年ではCM方式を導入するケースが増えてきています。

CM(コンストラクションマネジメント)のメリット

CM方式を導入した場合、従来の一括方式に比べて以下のようなメリットがあります。

無駄を省き、総工費を削減できる

一括方式ではゼネコンが主体となって下請け発注を行うため、オーナーは傘下企業や下請け業者がどの程度の総工費で工事を受注しているかわからず、総工事費が適正かどうか判断することができませんでした。

その点、CM方式はCMRが中立の立場から各業者を選定するため、建築費用の透明性が高く、適正価格で施工することができます。実際、CM方式で施工すると建築費を1~2割程度抑えることが可能とされています。

工期の短縮が期待できる

オフィス建設を成功させるためには、コストや工期、品質すべてのバランスを考慮し、精度の高い計画を立てる必要があります。CM方式の場合、知識・経験豊富なCMRが企画や設計の段階から参画し、施工スケジュールを総合的に調整してくれます。

もちろん施工中もしっかり工程管理を行ってくれるため、工期短縮が期待できます。

状況に応じて多彩な発注方式を活用できる

CM方式では、CMRが建設する建物の用途や特性を把握したうえで、品質・コスト・工期のバランスが最も優れている発注方式を選択してくれます。CMR自身の経験を活かせるのはもちろん、現在の建設市場の動向を踏まえながら最適な発注方式を厳選できるのはCM方式ならではのメリットです。

CM(コンストラクションマネジメント)のデメリット

CM方式には従来の方式の問題点を解決できるさまざまなメリットがありますが、一方で注意しなければならない点もいくつかあります。

総工費が判明するまで時間がかかる

CM方式の場合、CMRが選定した個々の業者に工事を発注するため、工事が完了するまで総工費が確定しません。

ただ、CMRが予算や工期などを考慮して企画や発注を行うので、費用面でトラブルが起こるリスクは低いでしょう。

マネジメントフィーがかかる

CM方式の場合、ゼネコンや工務店などにかかる中間マージンは不要ですが、CMRに対してマネジメントフィーを支払う必要があります。

一般的にはマネジメントフィーを考慮に入れても一括方式の総工費よりコストを節約できるとされていますが、予算を立てるときはマネジメントフィーも含めたトータル費用で比較検討する必要があります。

CMRの能力によって結果が左右される

CM方式の場合、企画の段階から施工に至るまでのプロジェクト管理をCMRに任せることになるため、建物の仕上がりの良し悪しはCMRの質によって大きく左右されます。

質の低いCMRに依頼してしまった場合、ヒアリングで伝えた内容が工事内容に反映されていなかったり、コストを削減しすぎて仕上がりが悪くなってしまったりと、さまざまなトラブルが起こるおそれがあります。

こうした問題やトラブルは施工完了間近になって発覚することが多いため、途中で是正や修正が利きません。

良心的かつ信頼できるCMRに依頼するには、ヒアリングの段階で相手の対応や実績、提案力などを見極め、安心して施工を任せられるかどうか判断することが大切です。

CM(コンストラクションマネジメント)方式を導入すれば無駄なく質の高い工事を期待できる

CM方式では中立的な立場のCMRがオーナーの目線からプロジェクト管理を行い、コスト・品質・工期のバランスが取れた建設を目指します。工事ごとに適正価格で発注できるのでコストを節約できるのはもちろん、多彩な発注方式や業者を選択できるため、よりニーズに合った施工を実現できます。

ただ、ハイクオリティな施工になるかどうかはCMRの手腕にかかっていますので、豊富な実績と高い信頼性を誇る業者に依頼しましょう。

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