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東京・都心のオフィス最新事情

東京都心のオフィス事情

日本の経済の中心である東京には、国内外問わず多くの企業のオフィスが立ち並んでいます。以前は空室を探すことが難しく、売り手市場だった東京のオフィスは、現在空室が目立ち、都心といわれる千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区の空室率は軒並み上昇しています。

今回は最新の東京オフィス事情や今後予測される都心のオフィストレンドについて解説します。

コロナ禍の影響で見られる東京オフィス事情の変化

新型コロナウイルス感染症は、東京オフィス事情にも大きく影響をもたらしています。どのような変化があるのか見ていきましょう。

都心5区の空室率が上昇

東京のなかでも都心といわれる千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区は、オフィスを置くエリアとして非常に人気が高く、高い賃料にもかかわらず、長年売り手市場といわれていました。その都心のオフィステナントに大きな影響を与えたのが、コロナ禍による働き方の変化です。

2020年5月頃までは都心5区の空室率は1.7%前後でした。空室率1%台というのは空いているテナントを見つけることが難しく、もし空室が出たとしても瞬時に契約が決まってしまうような状態です。2020年4月にコロナの影響で緊急事態宣言が出されると5月には空室率が一気に2.7%前後まで上昇し、8月には3%台に跳ね上がってしまったのです。これはオフィス縮小による移転や、新規のビルを契約する企業が減ったことが理由と考えられています。パーセンテージによる空室状況はあまりピンとこないかもしれませんが、3%台に跳ね上がった2020年8〜9月の空室率は、面積だけで見ると東京ドーム4.5個分相当です。[注1]

2021年1月の段階で、2020年2月から10ヵ月連続で空室率の上昇が続いています。最新の情報では2020年12月に4.49%を記録しており、この状況はしばらく続くとみられているのが現状です。空室率の年度平均を見ると、約8年ぶりの上昇となりました。[注2]

[注1]NIKKEI STYLE:空室は増え、トレンドも一変 都心オフィスの新常態

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO63624190Z00C20A9000000/

 

[注2]内閣府 政策統括官(経済財政分析担当)付参事官(総括担当)付 舘石 蒼一朗:最近の都内オフィス空室率の動向[pdf]

https://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2021/0125/1253.pdf

賃料の値上がりもストップ

2014年1月から、東京都心の平均賃料は80ヵ月連続で上昇傾向にありました。しかし2020年8月の平均賃料は前月と比べて-0.83%で、80ヵ月連続の賃料上昇はストップしています。[注3]

2019年8月と比べると+4.76%ですが、今後もコロナの影響が長引けば、賃料は横ばいもしくは下降していく可能性は十分にあるでしょう。ただ近年はオフィスビルの需要が過去最高水準だったこともあり、防災対策がしっかり施されたハイスペックなビルの賃料は値下げの傾向にはありません。2020年には24の大規模オフィスが竣工されましたが、このような大規模ビルの賃料はすぐに下がることはないでしょう。

[注3]日本経済新聞:都心オフィス賃料、80カ月ぶり下落

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO63688010Q0A910C2QM8000/

コロナ禍前までの東京のオフィス事情

売り手市場が続いていたコロナ禍前まで東京・都心のオフィス事情は、以下の3点が重視されていました。

1. 駅から近い

東京・都心のオフィスは駅に直結したオフィスや駅からほど近いオフィスほど人気が高い傾向にありました。駅から近い立地は、そこで働く社員にとっても大きなメリットですし、来社されるお客様にとっても利便性が高い外せない要因と考えられていました。しかしコロナの影響で通勤することが減り、外部の人ともリモートで会議することが一般的となりつつあるので、駅から近いことが大きなメリットとはいえなくなりそうです。

2. フロア面積が広い

フロア面積が広いテナントも都心のオフィストレンドの一つでした。大きなフロア面積のオフィスを借りることで、すべての部署を1フロアにまとめることができるため、部署間でのコミュニケーションが円滑に取れるというメリットがあるからです。また1つのフロアに部署をまとめることで、光熱費や設備費の面からもコストカットができるとされていました。ただ現在はリモートワークが中心となってきているため、大きなフロアの必要性も薄れてきているのが現状です。

次に説明するサードプレイスの充実が今後必要であると考える企業は、フロアの配置を大きく変えたうえでフロア面積の広いオフィスを選択する場合もあるでしょう。

3. サードプレイスが充実している

サードプレイスとはサテライトオフィスやカフェテリアのことを指します。海外のオフィス環境を導入する企業が増えていたこともあり、コロナ前からサテライトオフィスやカフェテリアの充実、フリーアドレスのデスクスペースを導入する企業が都心では増えていました。コロナの影響で出社自体が求められないリモートワークでの働き方が一般的になりましたが、それでも業務の内容によっては出社が必要になります。とくに上司や同僚とのコミュニケーションが求められる業務は出社したほうが生産性が高いということが認識されるようになりました。

コロナ前からトレンドであったサードプレイスが充実したオフィスは、ウィズコロナ時代・アフターコロナ時代もトレンドであり続ける可能性があります。従来のデスクスペースを大幅に削る代わりに、サードプレイスが充実したオフィスを選ぶ企業も増えてくるでしょう。

今後予想される都心のオフィストレンド

働き方に柔軟性が生まれ、選択肢が増えている今後は、東京・都心のオフィスのトレンドは以下のように変化していくと予想されます。

1. オフィスの縮小移転

今までは社員全員が常に出社することを踏まえて、大きなフロアのオフィスを借りていた企業が多い傾向にありましたが、今後はフロア面積を縮小した移転をする企業が増えてくることが考えられます。縮小移転をすることで賃料や光熱費を抑えることができ、削減したコストを別の面に充てることが可能です。

都心にあるオフィステナントの空室率が上がっていることから、今まではなかなか求めているオフィスが見つからなかったという企業も、この機会に条件に合わせたテナントが見つけやすくなるでしょう。オフィス戦略を考えるうえでは、絶好のタイミングといえそうです。

2. フリーアドレスのデスクスペース

社員一人ひとりにデスクが割り当てられていた従来のスタイルから、フリーアドレスのデスクスペースにトレンドが移行しつつあります。これまでも円滑なコミュニケーションを求めてフリーアドレスを導入していた企業はありました。

しかしコロナの影響でリモートワークと出社での勤務を組み合わせたローテーション勤務が一般的になりつつある今は、出社時のコミュニケーションはより重要視されています。

またフリーアドレスにすることでデスクスペースを削減できますから、縮小移転を検討するうえでもメリットになるでしょう。

3. サテライトオフィスの導入

オフィスの地方移転をする企業もありますが、都心にオフィスを置いておくメリットもあります。そこで今後増えると予想されるのが、都心にある本社オフィスとは別にサテライトオフィスを導入することです。

人を分散させることにはなりますが、サテライトオフィスなら社員の企業に対する帰属意識を保ったまま、働き方に変化をもたらすことができます。都心の本社オフィスを縮小移転してコストカットをすれば、サテライトオフィスの導入費用に充てることも可能です。東京以外の場所でも働くことができるようになるため、郊外に住みたいと考えている社員にとっても大きなメリットとなるでしょう。

4. コワーキングスペースの利用促進

縮小移転したオフィスでは全員のワーキングスペースを確保できない場合、外部のコワーキングスペースやシェアオフィスの利用が促進されることが予測されます。

コワーキングスペースやシェアオフィスはサテライトオフィスのように帰属意識を高めることはできませんが、社員が集中して仕事ができる環境としては申し分ないでしょう。リモートワークになり働く場所に悩む人も増えていますから、その悩みを解決する手段になります。

本社オフィスを縮小移転することがコストカットができるので、削減したコストをコワーキングスペース使用手当やリモートワーク手当のするのも一つの方法です。社員のモチベーションを維持しながら、経費を減らすこともできます。

5. コミュニケーションを重視したオフィスデザイン

リモートワークが一般的となり「通勤しなくてよい楽さ」を感じた方が多い一方で、リモートではコミュニケーションが不足してしまうことを大いに実感した方も多いのではないでしょうか。

リモートワークと出社を組み合わせるローテーション勤務を導入すると、業務の特性によってリモートワークをするのか出社するのかを決めることになります。そうなると多くの人が上司や同僚とのコミュニケーションが必要と考えられる業務で出社することになるため、オフィスデザインは従来よりもコミュニケーションがしやすい環境になっていることが求められるでしょう。

また社員が「出社したい」と思えるような空間作りをすることも求められます。自宅よりも集中できる、会社に行くと生産性が上がると思われるような、モチベーションを促すオフィス作りが今後の課題です。

変化の流れに乗って最適な都心のオフィスを手に入れる

コロナ禍で生まれた変化は東京・都心のオフィスに大きな影響を与えています。先が見えない現状ですが、このままの流れでは今の状況がしばらく続くことも考えられるでしょう。ただこれを好機と捉えることができれば、今までよりもコストが削減できたり、生産性が高いオフィスにしたりすることも可能です。

今起きている変化をネガティブに捉えるのではなく、うまく流れに乗って理想的な都心のオフィスを手に入れ、社員のモチベーションアップ、企業の業績アップにつなげていきましょう。

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