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失敗しないオフィス物件の探し方

失敗しないオフィス物件の探し方

オフィス物件の契約には、保証金や前家賃などの費用がかかります。簡単には移転できないため、物件選びに失敗すると事業への影響がでる可能性もあります。オフィス物件選びで失敗しないために確認したいのは、賃料や立地だけではありません。周辺環境や設備も大切なポイントです。

オフィス物件の選ぶときに、失敗しない物件の探し方について解説します。

オフィス物件の基本の探し方

オフィス物件を探すときに確認したい必須項目は、次のとおりです。

● 賃料は粗利の10%程度か
● 公共交通機関、車ともにアクセスしやすい立地であるか
● 従業員数に適した坪数か
● 必要な設備は整っているか

ここでは、それぞれ詳しく解説していきます。

賃料

オフィス物件を探すときは、賃料が一番気になるでしょう。売上に対してオフィスの賃料が高ければ、当然のことながら利益は下がります。

しかし、オフィス物件の適正賃料がいくらなのか、ネット上では明確な数字は示されていません。もちろん、エリアや坪数によって、ある程度の相場は決まっています。中小企業実態基本調査(令和元年確報)によると、売上高に対して賃料(地代家賃)は1~3%との結果がでています。業種や従業員数によって差はあるものの、従業員数が5人以下の法人企業や個人企業では、オフィス賃料は売上高の2~3%が平均です。[注1]

この数字は、実際の企業の売上高に対する賃料比率ですので、必ずしも適正であるとはいいきれませんが、ほかの企業の賃料として参考ください。一般的には、粗利の10%程度がオフィス物件の適正賃料といわれています。

[注1]中小企業実態基本調査(令和元年確報):売上高及び営業費用
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00553010&tstat=000001019842&cycle=7&tclass1=000001142846&tclass2=000001142847&tclass3val=0

立地

オフィスはビジネスの拠点ですから、物件の立地は重要です。来客がアクセスしやすいように、主要な駅から電車やバスを使ったときの所要時間、駅やバス停からの距離を確認しましょう。

オフィスが駅から近くても、各駅停車しか止まらなかったり、電車の本数が極端に少ない路線は不便です。ターミナル駅からの乗り換え方法や、電車の本数などもきちんと確認します。公共交通機関を使う以外に、車で来客があったときについても考えなくてはいけません。オフィスが入る建物に駐車場がついているのか、近隣に駐車場を借りられるのかもチェックしておきます。

オフィス物件の立地は、来客だけなく従業員にとっても、非常に重要なポイントです。通勤のしやすさは、従業員の満足度にもつながります。立地がよいオフィス物件は、さまざまな面でメリットがあることを、理解しておきましょう。

坪数

オフィス物件を、間取り図や内覧で見ると、意外に広く感じるかもしれません。しかし、まだ家具が入っていないため、実際に使い始めると手狭になることもあります。オフィスを選ぶときは、必要な坪数があるかを確認しましょう。

一般的には、従業員1人当たりに必要な面積は、3坪(約10平方メートル)といわれています。従業員数×3=「オフィスの従業員スペース」と考えましょう。オフィスに必要なのは、従業員スペースだけではありません。会議室や応接室など、事業によって必要な面積は変わります。オフィス物件は、従業員数と家具の配置、必要な部屋数を書き出して、最適な坪数で探しましょう。

設備

オフィス物件を探すときは、賃料や坪数だけでなく設備も確認が必要です。

● フロアの種類
● 天井の種類
● エレベーター
● 窓の構造
● 建物の構造

とくに上記は、オフィス物件を選ぶときに理解しておきたい設備です。配線を隠せるフロア・天井、騒音を防げる構造、遮熱性に優れた窓、エレベーターの基数は十分かなど、オフィスに必要な設備を確認しておきましょう。

オフィス物件を選ぶときの確認ポイント

オフィス物件を選ぶときは、先述した基本の探し方のほかにも、確認したいポイントがあります。オフィス物件の契約前に、しっかりと確認しておきましょう。

建物の外観やエントランス

オフィスのエントランスにあたる空間も確認ポイントです。エントランスのチェックポイントは、次のとおりです。

● 明るさ、広さは十分か
● 企業イメージに合っているか
● 管理は行き届いているか
● セキュリティレベルは十分か

オフィスの玄関口であるエントランスが、暗かったり狭かったりすると、企業の信頼にも関わります。同じように、管理が行き届いておらず、汚れが目立つエントランスもNGです。

また、企業イメージにあった建物・エントランスであることも大切です。たとえば、落ち着いた雰囲気ならダウンライトのエントランス、明るくはつらつとした社風ならホワイトを基調とした清潔感のあるエントランス。企業の雰囲気に合う外観やエントランスの物件を選ぶと、よい印象を与えられます。

賃料以外に毎月かかる費用

賃料だけを気にしていると、思ったよりも物件の費用がかさむこともあります。オフィス物件には、賃料以外に共益費と管理費が毎月かかります。

共益費とは、オフィスが入る建物のテナントが共同で使用する設備にかかる費用です。例えば、エレベーターやエントランスの維持管理にかかる費用や、階段やホールにかかる電気代や防災設備などの費用を含みます。共益費の内訳は、物件によって異なるため、契約内容をしっかり確認しましょう。

一方、管理費も建物にかかる費用という面では、共益費と同じです。共益費との違いは、建物そのものを維持するために必要な費用ということ。壁や内装の修繕、管理会社にかかる費用に使われます。オフィス物件を選ぶときは、賃料だけでなく、管理費や共益費を含んだ費用で計算しましょう。

入居に必要な保証金・敷金

オフィス物件を借りる場合は、入居時に保証金と敷金が必要です。保証金と敷金は、ほとんど同じ意味で使われますので、ここでは敷金と表記します。

敷金とは、債務保証担保のことです。賃料の滞納や、オフィスの汚損があった場合の担保として支払います。退去するときの原状回復工事に必要な資金としても利用されます。敷金0円の物件もありますが、その場合は退去時に別途工事費を請求されることもあるので、必ずしもお得とは限りません。敷金は初期費用に含まれるため、物件選びの際にきちんと確認しましょう。

失敗しないオフィス物件の探し方3つのコツ

失敗しないオフィス物件を探すときには、3つのコツを意識しましょう。ここでは、オフィス物件で失敗しないコツを解説します。

1. 条件に優先順位をつけて選ぶ

オフィス物件を探すと、それぞれの物件にメリットとデメリットがあることに気付くでしょう。こっちの物件はエントランスが好みだが、坪数が少ない。あっちは賃料も坪数も予算内だが、立地が悪い。どれも良し悪しがあり、理想の物件にはなかなか出会えないのが現状です。複数のオフィス物件を見ると、結局どこがよいのかわからなくなることもあります。そんなときは、条件に優先順位をつけましょう。

賃料・立地・坪数など、どうしても外せない条件を書き出し、順位をつけます。優先順位が決まったら、候補の物件を照らし合わせて、順位が高い条件に当てはまる物件に絞ります。条件に優先順位をつけることで、自然と頭の中が整理され、物件を選びやすくなるでしょう。

2. 室内に家具が入った姿をイメージする

オフィス物件選びで失敗するのは、実際にオフィスを使っている場面が想像できないからかもしれません。家具の配置や電気配線がイメージできないと、オフィスに必要な広さや設備を考え違いしてしまうこともあります。

オフィス物件の内覧で、メジャーを使って家具や電気配線の配置を、具体的にイメージするのが失敗しないコツです。このとき、通路の幅などオフィス内の動線も考える必要があります。

3. 周辺の企業を確認する

オフィスへのアクセスや、エントランス・建物の雰囲気だけでなく、同じビルのテナントや周辺の企業をチェックすることも失敗を防ぐポイントです。とくに、同じビル内にどんなテナントが入っているかは、オフィスのイメージにもかかわります。入居後に、騒音トラブルや治安の悪さで失敗したと思わないためにも、内覧やネット上のマップで周辺環境を確認しましょう。

また、オフィスの周辺企業が関係業種であると、ネットワークが広がりやすくメリットとなります。事業拡大の面からも、オフィスの周辺環境は重要です。

物件仲介からオフィスデザイン・工事まで一括サポートを頼むことも可能

オフィス物件選びに失敗しても、すぐに移転はできません。失敗しないためには、探し方・選び方を理解しておく必要があります。しかし、不動産仲介業者はオフィス作りのプロではありません。契約後の使い方については、詳しくないのが実情です。

● 初めてのオフィス物件探しで不安がある
● オフィスの作り方も一括で依頼したい

上記の場合は、物件の仲介・オフィスの内装提案・工事まで、一括で依頼できるオフィスのプロに任せることも可能です。理想のオフィスを目指すなら、まずは相談してみるとよいでしょう。

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